土地の査定価格が決定される条件と売却価格の変動要因

土地を売却する際には相場価格と実際の価格には当然差額が発生します。
売る前には必ず査定をしてもらうことになりますが、査定はおおよそ下記4つの要因で決定されます。

1. 公的路線価
2. 過去に売買された取引の実績（相場価格）
3. その土地が存在する場所（立地）
4. 土地の上に建物が建っているかどうか

順番に見ていきましょう。

1.公的路線価について

国税庁が毎年7月に発表しており、道路に面する土地（宅地）の1平米あたりの評価額で、主に相続税や贈与税の計算の際に使われる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税の基準となる固定資産税路線価があります。

もしこの土地が100㎡あったとすると、
36万円×100㎡＝3600万円
となります。

ただしこれは相続税の計算のときに使われる数字のため、実際の査定価格はこの金額×1.25倍となり、

3600万円×1.25＝4500万円

となります。これが実際に査定される価格の基になっています。

詳しくは一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」で閲覧可能です。

不動産投資の場合に銀行が見る土地値は相続税路線価になります。

2.過去に売買された取引の実績（相場価格）

過去に売買された実績は国土交通省の土地総合情報システムで見ることができますが、これは見方が難しいため実際に見てもわかりづらいと思います。

また宅建業を持っている不動産業者であればレインズでも閲覧可能ですので、媒介契約をする不動産会社にお願いすることで売りたいエリアまたは近隣の売買実績を出してもらうことも可能です。

当サイト不動産売却の歩き方では「やさしく、分かりやすく」がコンセプトですのでここでは説明を省略しますが、実際に今売られている物件情報は、不動産売買サイト（アットホームやスーモ、goo住宅不動産）で調べられますので、それらサイトを使って実際に自分の地域周辺で売られている不動産を参照してみると良いでしょう。

1㎡あたりの価格計算式は「物件価格÷物件面積（㎡）」で表せますので、この計算式で1㎡あたりの相場価格を算出すれば、あとは自分が売却予定の不動産平米数を掛けることで「大体これくらいで売れる可能背がある」ことがわかります。

• 調べたマンション価格：　150㎡で4000万円
• 調べたマンション㎡単価：　約27万円
• あなたのマンション売却相場価格：　50㎡×27万円＝1350万円

ただし実際の査定価格は様々な条件が加味されますので、相場価格はある程度の参考価格として捉えておいてください。

3.その土地が存在する場所（立地）

例えばスーパーが近い、駅から近い、小学校や中学校が近くにある、コンビニがある、商店街が近いなどに加えて、高級住宅地などそもそもその地域自体の勝ちが高い場合は当然売却価格も高くなります。

特に人が多く行き来する駅が違いかどうかは大きく査定価格に影響を与えます。

これは引っ越しする際や賃貸住宅の場合でも当てはまりますよね。

4.土地の上に建物が建っているかどうか

家が建っていれば高くなるというわけではなく、そもそもその建っている家自体にも価値があるかどうかが評価の分かれ道に。

法定耐用年数（※1）が残っていたり、内装、外装ともに十分に住む価値がある家であれば査定はプラスになり、逆に古すぎたりボロボロだったりする場合は修繕やリフォーム、取り壊しが必要になるため査定はマイナスになります。

売却時に値引き交渉は必ずされると思っておこう

自分に置き換えたら実感が湧きやすいかもしれません。不動産は一生の中で考えても一番高い買い物になりますから、買い手はほぼ間違いなく値引きを交渉してくることになります。

もちろん応じるか応じないかはあなた次第ですが、実際の値引きはその物件の人気の度合いによって決定されることが多くなります。

買い手がたくさんいれば値引きをする必要はなくなりますし、長い期間買い手がつかない、現れない場合などは、やっと現れた買い手が値引きを要求して来れば値引きせざるを得ない状況になるのは想像に固くありません。

よく値引き交渉される事例として多いのは端数。例えば4980万円で売り出されている物件ならば、端数として捉えられるのが80万円。この端数はあらかじめ最低値引き交渉で切り捨てる部分として認識しておくほうが良いでしょう。

あるいは、それを事前に想定した上で買い手にお得感を出すための価格設定と割り切っておくこともおすすめ。

よほどの不人気物件でもない限り、多くの場合は値引き交渉が入ることは念頭に置いておきましょう。

「価格と売るスピード」売り手都合でも価格は変わる

あなた自身の都合で価格が変わる可能性も十分に有り得ます。

このケースでは「価格＜売るスピード」になるため、相場よりも高い値付をしていたら、その分早く売れる可能性は下がります。

このとケースでは「価格＞売るスピード」になるため、多少相場より高く値付けし、時間がかかっても出来るだけ高く売りたいことを目標としているのでその分高く売れる可能性は上がります。

ただしその分売れないリスクも同時に上げていることにも繋がりかねません。高すぎる売値は考えものです。

条件やケースにもよりますが、「早く高く売る」のは一般的には難しいと言えます。

高く売りたいならじっくり時間をかけることは前提としておいたほうが良いですね。

媒介契約をする不動産会社によっても変わる

よほど大きな人脈やコネ、自分が不動産売却業に携わっていない限り、自分の力だけで不動産を売ることはどうしても難しくなります。

売る際にはほとんどの場合不動産会社に媒介してもらうことが前提となります。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」がありますが、どの媒介契約を結ぶか？また不動産会社がどれくらい宣伝を行ってくれるか？にも大きく影響されます。

個人的には「専任媒介契約」が売り主にとって幅が広がるためおすすめできる契約形態です。

まとめ

相場価格を事前に知っておくことはおすすめですが、それはあくまでも過去の事例になるため、一番大事なのは「自分の物件がいくらの査定価格になるのか」、つまり実際に査定を受けなければ正確な金額は分からないという、ごく自然な結論になります。

またどこの不動産会社がいいのか分からない、という売り主の不安要素も大きく、それを少しでも解消するためには、より多くの不動産会社と接して話をして見聞きして現場の感覚を肌で感じるのが一番おすすめ。

そのためにも、一度にたくさんの業者に一括で査定を申し込めるサービスを使うことで上記条件をクリアしつつ上手に不動産売却を進めることができます。