住み替え時には住宅ローンと今の家を高額売却することが重要

住み替えの際の住宅ローン

「子どもが産まれてもっと広い家に住み替えたい」や「子どもも巣立ったことだし、駅チカのマンションに住み替えたい」「遠方に転勤が決まって住替えをする必要が出てきた」など、今の家を売って新しい家に住み替えの検討をしている人もいるでしょう。

その場合に考えなければならないのが、今払っている住宅ローンと新しい家で組まなければならない住宅ローン。

2つの住宅ローンを組めなくはないですが、まず返済額が大きくなることと、それに応じた年収も必要に。

今住んでいる家を売却することを前提として、ローン残があっても新規でローンを組ませてもらえるところを探す必要があります。

ありますが、ダブルローンはリスクが高く危険なので選ばないほうが賢明(これは後ほど「買い替えローン」のところで詳しく説明します)。

新規住宅ローンの返済期間はどうするか?

一般の金融機関が提供する住宅ローンは70歳までは申し込めることになっていますが、自営業などで収入があるか、資産を沢山持っていない限り、定年退職した高齢者に貸付してくれるところはフラット35を除いてはほぼない状況。

制度上は45歳未満の人なら35年ローンを組むことができます。例えば現時点で30歳なら35年ローンを汲んでも返済時期は65歳。

なんとか返済はできそうです。
でも40歳になると返済時期が75歳を超えてきて危険度が上がってきます。

遅くても65歳までには返済が終わるような期間設定が必要です。

郊外の戸建てを売る際は特に注意

子育てをするために限られた資金の中で郊外に広めの一戸建てを購入した人は多いでしょう。

子育てが終わって、車の運転もだんだん危険になってきたし、交通の便なども踏まえて駅から近いマンションに引っ越そうと考える高齢者の方は意外と多くいますが、その際によくあるケースとして、「家が高く売れなくて住み替えができない」ケース。

住宅ローンが完済しているなら大丈夫ですが、まだ残債がある場合、今の家が高く売れなければ住宅ローンの残債が払えずに結局住み替えられないという場合もあります。

自宅の売却価格が住宅ローン残高より安くなってしまった場合

売却額よりも住宅ローン残高が多い状態

自宅を売却するためには抵当権(住宅ローンなどでお金を借りたときに、家と土地をその借金の担保として金融機関が確保しておくこと)を外すことが必要なため、担保割れが発生している状態。

この場合は2つのケースが考えられます。

①資産(貯蓄)から充当できる場合

担保割れ分、住み替え時の諸費用、頭金など貯蓄を充てて支払い可能であれば、新規の住宅ローンは通常通り通ります。

②貯蓄では担保割れ分を充当できない場合

この場合は抵当権を抹消することができないため「買い替え住宅ローン」で借り入れをする方法が挙げられます。

買い替え住宅ローンとは?

買い換えローンとは、住み替え前の物件売却と住み替え先の物件を同時に行う人専用の住宅ローン。

仕組みは金融機関ごとに異なりますが、住み替え先物件につく担保価値の1.5倍~2倍の水準まで融資してくれます(ただし審査はあり)。

ただし借入額は本来の担保価値よりも多くなるため、返済能力があるかどうかの見極めはとても重要になります。

もし返済可能と踏めれば、資金繰りが一気に解消する可能性が高まるため、利用価値は高いといえます。

では住宅ローンはどの金融機関を使えばいいのか?

返済期間も含めてできるだけ短い期間で、金利の低い住宅ローンを組める金融機関を自分で探す必要があるのですが、私が不動産会社の現場でよく聞いた声が「たくさんありすぎてどこがいいのかよく分からない」というもの。

確かに、インターネットで比較一覧などを見ても、結局どれがいいのか自分で判断するのはとても難しいですよね。

低金利住宅ローンを探すなら一括で比較してみよう

そんな場合に役立つのが「住宅ローンの一括比較」。低金利住宅ローンを提供している大手銀行に絞って一度で複数のローンを比較できます。

大手銀行やネットバンクの一覧

新規で借りる場合、借り換えの場合どちらでも対応しています。無料で使えるので一度試してみても良いでしょう。

売るのが先か、買うのが先か?

新居購入と今の家の売却はどちらを先に行うべきか

新居を購入して住み替える場合、よほどの資産を持っていない限り、今住んでいる家を売却した金額で住宅ローンを返済して新しく組むか、買い替え住宅ローンにするかのどちらかの選択になります。

でも、買いたい家が先にある場合、または売る前に見つけてしまった場合、その家を購入するためにも早めに今の家を売る必要が出てきます。

このケースの場合、自宅の売却価格が犠牲となり、妥協して相場よりも安く売ってしまうことが多くあります。

逆に、安く売りたくないため高額売却ができるまで粘り、売却が確定してから新居を探す、というケースもありますが、この場合は期限が決められているため満足のいく家が見つからない、または決まっても引っ越し含めて非常に慌ただしくなることに。

売るのが先か、買うのが先かを上記のようなケースで決める場合はこれら問題点を十分にクリアできると判断した上で、納得できる条件で決めなければなりません。

理想的でかつ現実問題として可能であれば、まず先に新居を購入してじっくり旧住宅を高額売却したいところ。

ただし売れるかどうかが確定できない、資金繰りの問題も重なるため実際にはまず旧住宅を売却したあとで新居購入へ、という人が多いです。売却に対して不動産会社との連携も必須ですね。

一時的にマンションやアパートで仮住まいをしておくのが無難

住宅ローンの問題をクリアしつつ、納得行く売却額を目指して住み替え先も条件をクリアするためには、多少コストがかかりますが一時的に住み替え先のマンションやアパートである程度期間を決めて住んでおくのがおすすめ。

住み替え先なら納得行く新居を探せるし、元の家が高く売れるまで待つこともできます。

何より、売る物件に人が住んでいたら高く売れるものも売れません。引っ越しをして空っぽにしておかないと、いざ購入希望者が現れても内覧ができませんしね。

さらに急いで売り急ぐと、不動産会社に買い叩かれて大きく損をしていまう可能性も十分にあります。

住宅ローン借り換えに関する口コミ

今の家がいかに高く売れるかが全てのカギ

信頼できる不動産営業マンとの連携

残っている住宅ローンを完済して、新たに住宅ローンを組むためにも、また自分の儲けだけを考えた不動産屋を掴んでしまい安く売らざるを得なくなった、などの不具合を避けるためにも、売却する家を仲介してもらう不動産会社の選定はとても大切。

住宅ローンの相談もしつつ、高値で売るために最大限努めてくれる不動産屋を見つけ出すためには、売り主としてできるだけ多くの不動産屋をあたるしかありません。

特に、販売力があり人間的にも信頼できる営業マンに出会えるかどうかは大きな鍵と言って良いでしょう。

優良な不動産屋に当たることができれば、住宅ローンのことも相談できるためここはとても重要な局面。

一時的な仮住まいを押さえつつ、不動産屋にも相談しながらじっくり売却計画を立ててみて下さいね。

多くの不動産会社と効率よく面談するには一括査定がもってこいです。一度に複数社を無料で比較できるので積極的に使ってみましょう。

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