早めに売るべき?高値が付きにくくなる不動産の条件7つ

価格が下がる可能性が高い不動産の条件

不動産の売却には諸条件もさることながら、タイミングが重要なケースが多くあります。

例えば周りに新築物件が多い場合、中古物件はどうしても見劣りするため、多少の割安感を出しても新築に流れていく傾向が強くなったりします。

タイミングも重要ですが、実はもっと重要な要因があります。もし売却を少しでも検討していて、今から記す5つの内容に当てはまる場合は、できるだけ早めの売却を検討してみることをおすすめします。

価格が下がる、売れ残る可能性が高い不動産

価格が大幅に下がる可能性や、もしかしたら売れ残ってしまう可能性も。まずは早めに売ったほうが良いかもしれない中古マンションから見てみましょう。

マンション

①駅から徒歩10分以上の立地マンション

私が売買業務を行っていた時に感じたことは、「中古マンションの需要は駅チカが圧倒的に多い」ということ。

多少狭くても予算内で駅チカ物件が見つかれば、特に人気のエリアならすぐに売れていきます。やはり交通の利便性は重要ということ。

それもバス停が近いとかでもダメで、やはり電車が通っている駅が近いとニーズはその分上がっていきます。

これが新築になると話が変わり、多少駅から離れていても売れていきます。恐らく「駅から遠いけど新築だから仕方ない」という判断が入っているのでしょう。

郊外マンションは今後さらに売れなくなる

人口問題もありますが、今後高齢化が進むに連れて、お年寄りの方が利便性の高い駅チカ物件への住み替えが進んでいる状況。逆に郊外物件はその分空き部屋が増えていくため、売却価格も下がっていく一方です。

「中古マンションでもいいからできるだけ駅から近いところがいい」という流れは今後ますます加速することが容易に想像できます。

つまり、駅から徒歩10分以上、どんなに遠くても15分以上掛かるような中古マンションは価値自体がどんどん下がっていく可能性がとても高くなります。

②総戸数20~30以下の小規模マンション

小規模マンション

新築マンションはできるだけ早めに住居を埋めたいために管理費自体を低く設定して売り出されるケースが非常に多いです。

しかし、無事マンションが埋まってから10~15年経過すると、修繕積立費が倍くらいになったりします。

こうなると空きが多くなり、高齢化問題も相まって、特に郊外物件はだんだん空き部屋率が上がっていき、エリアによってはスラム化する物件も散見されます。

戸数が少ないということはこの管理費や修繕積立金が多くは取れない割に管理費自費は年々あがるため、どうしても値上げせざるを得なくなるわけです。

戸数20以下は特に要注意

特に20以下の戸数マンションではそれが顕著に現れてくる可能性が高いため、金融機関の中では住宅ローンを通さない物件も出るほど。

もし戸数が少ないマンションに住んでいるけど今後売却を検討していて、さらに管理費・修繕費が上がってくることが決まりそうであれば、早めの売却を検討してみることをおすすめします。

③総戸数が100を超える大規模マンション

引っ越しをする時にも経験がある方が多いと思います。総戸数が大きければ大きいほど空き部屋が多くなっていますよね。

築15年を経過してくる頃には徐々に売り出される部屋が増えてきます。これは年数が経過すればするほど顕著に。

つまり同じマンションで競合がとても多くなってくる現象が発生します。マンション自体は同じなので、余程の条件でもない限り販売価格に差は出せません。

それどころか競合物件が多くなればなるほど売れ行きも悪くなるため、値下げをせざるを得ない状況が悪化しやすくなります。

これはもちろん立地にも関係するので、好立地の場合はそれでも問題ありませんが、駅から遠い物件であればあるほど条件はどんどん悪くなっていきます。

④日当たりが悪くて駐車場もない

駐車場がなく日当たりも悪い

日当たりは意外と判断材料として大きな要因です。特に女性は洗濯物や子育て、冬の寒い時期のことを考慮して日当たりが悪い物件を嫌います。

もしかしたら今住んでいるあなたのマンションも日当たりが悪いことに対して不満を抱えているかもしれませんね。

また都心部や交通の便がよい地域であれば別ですが、郊外や駅から遠い物件であればあるほど車での移動は必須に。近くに駐車場が確保できる物件であればまだ大丈夫ですが、全く駐車場がない物件も不人気です。

売れるチャンスがもしあれば、その時に早めに売却してしまう方が賢明です。

⑤旧耐震性基準のマンション

耐震基準は関東大震災の翌年1924年(大正13年)に施工されました。その後1981年(昭和56年)6月1日に耐震基準が改正。

この日以前に建築された建物は旧耐震性基準になっています(もちろん耐震補強が施されている物件であれば問題ありません)。

旧耐震性基準のマンションは現在、住宅ローンの融資審査が厳しくなっています。民間金融機関ローンは融資期間が短かったり、長期固定金利ローンのフラット35なら耐久性や耐震性の審査を受ける必要があります。

住宅ローンの融資が受けられなくなって来れば、必然的に売却できる可能性も下がります。都内のブランド立地などのマンションであればまだまだ引き手数多ですが、地方や郊外物件であればあるほどますます厳しくなってくることが容易に予想できます。

もし売却を検討していて、自己物件が新基準なのか旧基準なのか分からない場合は、管理会社に一度確認してみましょう。

一戸建て

一戸建ての場合でもマンションで挙げた項目に該当していれば同様に早めの売却検討が必要です。

ここでは一戸建て固有で挙げられる早めの売却を考えた方がいい条件を挙げておきます。

⑥違反建築の戸建て

傾き、建ぺい率・容積率オーバーの戸建て

違反建築、または違法建築とは建築基準法や都市計画法などの法律や条例に違反している状態の建物を指します。

今では家を建てる際には建築確認と、検査済証を取得することが必須事項となっています。この取得をしていないと住宅ローンが受けられないため、9割以上の物件が取得をしています。

けれども以前はこの検査済証が無くても住宅ローンが受けられたため、なんとほとんどの人が取得していないのです。

さらに建築確認後に容積率、建ぺい率(建築面積の敷地面積に対する割合)の基準を破った建物を建てたり、斜線制限(高さへの制限)を守らない建物が作られたりしていました。

新築時に検査済証を発行していないと再発行はできません。今後こういった物件には住宅ローンが借りづらくなってきているため、一度本当に売却できるのかどうかの確認が必要です。

⑦災害リスクがある物件

2011年3月11、いわゆる「3.11」と呼ばれる東日本大地震や2016年4月14日の熊本地震の影響もあり、日本では災害リスクに対する危機管理意識がとても高まってきています。

災害にあう確率なんて分からないのですが、実は「揺れやすい地盤」が分かるツールが出たりしています。

揺れやすい地盤
http://www.asahi.com/special/saigai_jiban/

揺れやすさの目安図解

また国土交通省は「ハザードマップポータルサイト」なるホームページを立ち上げています。
http://disaportal.gsi.go.jp/

渋谷区洪水ハザードマップ

特に震災リスクに敏感になっている日本人はこういった情報も事前にチェックすることが多くなったため、災害リスクが高いと判断した地域には住まない、と決めている方も少なからず出てきています。

今後もこの危機意識は高くなっていくことが十分予想できるため、もしあなたの家が危険地域に指定されている場合は、売却の検討をする余地があるかもしれません。

少しでも売りたくなったときが一番の売り時

不動産を売るのは余程の事情がない限り大きな決断を伴います。それがもし自分が住んでいる場所であれば尚さら。

それでも、もし上記5つの条件に該当していて、「売ったほうがいいかなあ」と感じた場合は、一度査定だけでも受けてみましょう。

なかなか決断ができないマンションの売却ですが、査定価格を見れば気持ちにも変化が現れるかもしれません。

年数が経過すればするほど価値が下がるのはもちろん、判断もそれに応じてどんどん下がっていって売り時を逃すことに。

査定を受けたあとで、今後どうするかの計画を不動産屋とじっくり相談する良い機会かもしれません。

マンションを売るときには一括査定を使うのがおすすめ。一度に1000社以上の査定が受けられるため、条件の良い会社のあたりを付けやすくなります。

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