家を担保に現金化できるリバースモーゲージの実態とデメリット

リバースモーゲージを徹底検証

住宅ローンが払えなくなった時に銀行など金融機関から勧められる金融商品の一つ「リバースモーゲージ」。

リバースモーゲージとは簡単に言うと、家や土地、建物を担保に入れることでお金を借り入れできるローンのこと。毎月の年金的にお金を受け取ることができます。

今では三菱東京UFJ、三井住友、みずほ銀行など3メガバンクを初め、他行も参入を始め、将来に不安を感じる55歳以上の高齢者から人気を集め、取り扱い自体も急増しています。

リバースモーゲージを展開する主要銀行の比較
年齢地域評価額
東京スター55~80歳1都3県、大阪数百万円以上
武蔵野55~79歳埼玉数百万円以上
三井住友信託60~83歳1都3県、愛知、大阪
京都、兵庫
8000万円以上
三井住友60歳以上1都3県、愛知、大阪
京都、兵庫
6000万円以上
みずほ55歳以上1都3県2000万円以上
三菱UFJ銀行60~80歳1都3県200万円以上
リフォーム限定
東京スター銀行のリバースモーゲージ利用者グラフ
特に東京スター銀行では毎年右肩上がりに利用者が増加している状態

みずほ銀行でも累計問い合わせが2500件を超える注目の自宅担保型ローンとなっています。

返済は契約者の死亡後で一括返済

リバースモーゲージが人気を呼んでいる特徴の一つとして挙げられるのが返済方法。

借りたお金は契約者が死亡した後に一括返済することになっています。つまり、生きている間は物件を手放すことなく、借りたお金で生活できて、死んだら生産すればOKという今までにない新しい返済方法を取ることが可能という点。

借りたお金は、住宅ローンの支払い、老人ホームの入居資金、介護費用、住み替え費用、リフォーム資金、旅行など趣味や娯楽に充てるなど利用方法はさまざま。

老人ホームに入って、空いた部屋を賃貸として貸し出すことで家賃収入を得る人もいます。

いい話に聞こえるがデメリットやリスク、注意点は多い

ここまで書いた内容だけを見れば、高齢者の方ならぜひ活用したいと思いがちですが、もちろん注意すべき点やデメリット、リスクなどもちゃんと存在します。

リバースモーゲージの注意点やデメリットを見てみましょう。

融資額は土地評価額の50%

融資を受けられる額、つまり借りられるお金はその土地の評価額の50%のみ。これは銀行にもよりますが、マンションなど土地の持分がほとんどない場合はリバースモーゲージの対象外となるケースも多くあります。

最低評価額は1000万円以上が平均基準

冒頭で挙げた一覧では担保評価額数百万円以上となっていますが、基本的には1000万円以上の評価額が無ければ借りられる可能性は低くなります。また、仮に1000万円だったとしてもその半分の500万円が上限に。審査も決して甘いとは言えません。

実勢評価額よりも2~3割安くなる

土地評価額は相続税評価額程度になるため、実勢評価額よりも20~30%低く設定されてしまいます。

減額される可能性あり

土地評価額は基本毎年見直しが行われるため、評価額が下がればそれに応じて借入額が変動します。

利息分の支払いは必要で金利も決して安くはない

例えば東京スター銀行では利息部分は毎月返済が必要となります。みずほ銀行なら利用目的に応じて金利は2.975%~3.475%(2017年現在)。金利も評価額も変わってそれに応じて利息分の返済は行うことが前提となります。

子供の意志も尊重する必要あり

返済自体は自分が死んでからでOK、ということはそれ自体は基本的に自分の子供や親族が行うことに。家自体を引き継ぎたいと思っているのか、返済自体の手間や時間を取ることができるかなど、家族内での意思疎通と方法論をしっかりと事前確認しておく必要があります。

リバースモーゲージが使える人は限定される

担保となる土地評価額が限定される以上、誰もがリバースモーゲージを使えるわけではありません。

例えば都心部の広い土地付きの一戸建てなど、資産性が高い物件を所有していれば十分検討の余地はありますが、そうでなければ十分な金額を借りることはできない可能性が高くなることに。

耳障りのいい言葉だけに惑わされることなくしっかりと計画を立て、自分たちの希望や方向性など明確にした上で銀行と相談してみることが大切です。

特に相続は慎重に行う必要あり

家自体の売却や引き継ぎについてはその家庭ごとで考え方は異なるため一概に定義付けはできませんが、やはり話し合いは重要になるでしょう。

リバースモーゲージはいずれ今の家を売却することが前提で、自分たちが生きている間のみ住めるようにする形とも言えます。

いずれ子どもたちが今の家を引き継ぐのかどうか、売却して残った現金を相続させるのかどうかによって相続税は変わってきます。

リバースモーゲージを選択するなら子どもたちにも世話になることに。親の考えと子供の考えは当然違うため、早い段階で一度話し合いの場を持つことは大切ではないでしょうか。

住宅ローン残債の返済に充てるなら検討の余地あり

この方法なら目処が立つかもしれない

そろそろ退職が迫ってきて預貯金も十分になく、今後仕事に就けるかどうかも分からず将来が不安、という方は日本の高齢化を鑑みれば容易に想像が付きます。

妻や夫が不慮の事故や介護が必要になって出費がかさむこともあるでしょう。年金も年々減る状況の中で、高齢者を取り巻く環境は悪化の一途をたどる一方。

住宅ローンの返済がきつくなったり、返済の目処が立たなくなってきた場合には、今住んでいる家を売る、またはリバースモーゲージを活用するという方法の検討が必要になります。

この場合に東京スター銀行が提供するリバースモーゲージを活用して住宅ローンを一括返済してしまう方法が挙げられます。

なぜ東京スター銀行なのか?

東京スター銀行のリバースモーゲージは大きな金額を借り入れても使った分にしか利息が掛からない預金連動型ローンとなっています。

預金残高と同額分までは借り入れた分に対して利息が掛からない仕組みでこれは東京スター銀行のみ。

わかりやすいように図解で例を見てみましょう。

住宅ローン支払いが月々10万円でまだ1000万円残っている場合
東京スター銀行のリバースモーゲージ図解
  • リバースモーゲージで2000万円借り入れ
  • 住宅ローン1000万円を借り入れた分で全額返済
  • 利息が掛かるのは1000万円のみ
  • 月々の支払いは10万円⇒3万円に大幅減少

こんなケースの場合には一度検討すべき余地のあるのが東京スター銀行のリバースモーゲージ。

住宅ローンが完済できて、かつ支払いが10万円から3万円に減れば、年金での支払いも可能になってかなり楽になりますよね。

例えば残った7万円分を預金口座に入れておけばその分利息も減らすことができるためさらに楽になります。

ただし押さえておかなければならないリスクもあるので要注意。

考えておかなければならないリスク3つ
  1. 金利が上がれば支払いは増える
  2. 土地の評価額が下がって借入額よりも下回れば一括返済する必要がある
  3. 最終的には家を売るか現金一括返済が必要

このデメリットは東京スター銀行に限らずどこでも同じ。リスクや注意点を踏まえた上で活用できるのであればぜひとも使ってみたいところです。

リバースモーゲージの体験談や口コミ

メリットが目立つように売り出されているリバースモーゲージ。それは銀行側が売りたいからにほかなりません。

使う場合はメリットデメリットをしっかり理解した上でじゃないと、後々後悔したり取り返しがつかないことになります。

実際にリバースモーゲージを検討してみた方の体験で、検討したけど結局やめたという人たちの口コミ投稿がありましたので参考にしてみて下さい。

リバースモーゲージの口コミ

ずっと検討していますが利息は高いしいざという時に資金が残らない可能性があってまだ結論が出ていません。

リバースモーゲージの口コミ

商品設計側にいましたが、不動産価値の下落リスクを考えた場合、貸せる金額はかなり少なくなります。

リバースモーゲージの口コミ

デメリットが多くて検討に値せず、結局家は売却してマンションを購入、お金も余ったのでそちらのほうが良かったです。

家を売るという選択肢も考えてみる

上記口コミでもありましたが、リバースモーゲージはやめて、結局売却したことで新しい家に住んでお金も余ってローンも返済できた、という事例がありました。

どうしても売れない理由や売りたくないという意志があるなら別ですが、それと比べても資金繰りの状況を改善することがとても難しい場合は思い切って家自体の売却も選択肢に入れてみるのも要検討してみましょう。

住み慣れた家を離れることや、先祖代々守ってきた家を手放すことは絶対できないなどの理由はもちろんありますが、背に腹は変えられませんし、ましてや子供や親族、親戚に迷惑をかける自体こそ避けなければいけません。

売却するしないは置いといて、一度査定に出してみるだけでも見通しが良くなる可能性もあります。

一括査定を使えば沢山の不動産屋の意見も聞けるためおすすめです。

不動産査定は1社だけだと先方の思う壺になることが多いため、複数査定を行うのが基本。ネットで手軽に一括査定できるため有効活用してみましょう。

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