自宅を手放さずに住宅ローンを払うためにはどうしたらよいか

35年で住宅ローンを組んだはいいけど、子どもの成長や予想外のトラブルなどで住宅ローンが払えなくなるケースは少なくありません。

以前私のお客さんたちにも数多くこのような相談を受けたことがありました。

この場合にすぐ思いついてしまうのが自宅を売却して引っ越し、になるわけですが、愛着のある家に住みながら返済していく方法はいくつかあります。

特に、一度検討したいのが「リースバック」という方法。うまく行けば今まで通り住み続けられることができます。

リースバックとは自宅を売却したお金で賃貸として住む方法

ローンが支払えなくなったけど、住み慣れた我が家を手放すことはどうしてもしたくない、という場合も多々あります。

この場合はリースバックを活用するのが有効（正確にはセール＆リースバックと言います）。

これは信頼できる投資機関会社や個人投資家など第三者に自宅を買い取ってもらい、売却で得た代金を投資家と賃貸契約を結んで家賃として支払い続けることができるというもの。

仮に住宅ローンの支払いが困難になり、さらにはキャッシングやカードローンがあったりして他の支払いも苦しくなり家計が大ピンチの状態でも、売却代金が入ることで一気に資金繰りが楽になるメリットがあります。

また、通常の不動産売却と違って不動産屋との仲介契約、売り出し価格の決定、宣伝広告、売れるかどうかは分からないリスク、など考えなければならない手間やリスクなどが一切ない点もメリット。

相続で揉める可能性を下げたり、介護資金としても活用可能

家自体の相続は、子どもが複数人いる場合に揉め事のタネとなるケースが意外と多く挙げられます。

また、例えば家の名義が夫で、夫が死亡して妻が相続、その妻が高齢で病気がちになったり介護が必要になったりした場合に発生するお金の問題が出た場合、子どもたちに負担がかかってくる可能性も。

こういった場合に自宅をあらかじめリースバックで手放しておき、まとまった資金を得ておけば、相続自体もスムーズに進んで介護費の工面も心配する必要がなるなる可能性が高くなるかもしれません。

住宅ローンの支払いができない以外でも、精神的な心配を排除する意味でリースバックを積極的に活用したケースも多くあります。

メリットが多そうに見えるリースバック、そのデメリットは？

その人自身が何を優先させるかによってメリット・デメリットは変わりますし、住み続けられることが第一優先であればそれほど大きなデメリットはありません。

ただし一般的に考えてみればリースバックにももちろんデメリットがあります。

自分が住宅ローンを支払えなくなった代わりに、「住み続けたいけど買い取ってほしい」というある意味ワガママな選択肢でもあるため、一般的な相場価格よりも安くなる可能性は否めません。

投資家としてもメリットがあるから購入していることもあり、これはある意味仕方ありませんね。

リースバックを個人で活用する場合、主に住宅ローンの返済が困難になった人が使うもの。今まで支払っていた住宅ローンよりも家賃として支払うお金のほうが高くなる場合が挙げられます。

これは住んでいる場所やマンションか戸建てか、その物件によって変わりますので一概にデメリットと決めつけることはできません。自分のケースによってはデメリットになり得ます。

まとまった資金ができて買い戻しをしたい場合、住み続けるためにリースバックで売った自宅の売却額よりも買い戻し額のほうが高くなるのが一般的。これも投資家のメリットを考えれば当然の流れと言えます。

自分がローンを支払えなくなった代わりに買ってもらったわけですから、これも覚悟の上でリースバックは使う必要があります。

一般的に提供されているリースバック案件は買い戻しが2年後に設定されている場合が多く、法人や事業主であれば業績を回復させることが前提なら良いですが、個人でそれほどまとまった資金が入るのは、大きめの相続でも無い限りなかなか有り得ません。

完全に手放すことを前提に活用するのもあり？

家計の資金繰りがどうにもならなくなって活用するケースがとても多いリースバックですが、当初は住み続けたいと思っていた自宅も、年月とともに「手放してもいいかな」と思うときが来るかもしれません。

もっと安い家賃の家に引っ越しをすれば、リースバックで支払っていた家賃よりも安く抑えることができるため、それも一つの方法。

ただしこの場合に考えなければならないのが、「リースバックでは相場価格よりも安く買い取られる可能性大」という点。この時点で損をしていることになりますよね。

であれば始めから通常の不動産売却、つまり不動産屋を通じて売却しておいたほうが良かった、ということにもなりかねません。

このことを踏まえて、始めから不動産売却を選択肢に入れておくのも一つの方法。

自分の家が今なら一体いくらの価格設定がされるのかをあらかじめ知っておけば、リースバックで買い取られる金額とどれくらい乖離があるのかも把握できるため、一度査定に出してみると良いでしょう。

リースバックを使うかどうかはメリット・デメリットをあらかじめ検討してから

住宅ローンは払えない、でも自宅には住み続けたい。ある意味ワガママとも取れるこの選択肢には、これまで説明したメリットデメリットをあらかじめ踏まえた上でどうするのかをしっかり検討することが大切。

もう一度おさらいしておきましょう。

本当にリースバックでいいのか、始めから通常の「不動産売却をした方が良いのかは状況により異なります。自分たちがどうすべきかはじっくり考えてみてから決定しましょう。

CF死にかけだろうと推測される工務店のリースバック案件なう。建物はフロア貸し可能か、リースバック後の賃料は適正か、テナントクレジットの調査etc…..それなりに調査する項目は多いもののわりと好きな系統の案件。

— 札束くん (@fudousanyatan) December 26, 2018

任意売却からのリースバックでシコってる戸建がありまして、広告掲載しまくってもチラシ撒きまくっても売れず、賃借人から
「恥ずかしいからチラシ配るのだけはやめて。」
と言われ、もうジモティー頼るしかないですか？

— ﾃﾂｸﾙ (@tetukuruixi) February 14, 2019

株式　　04/07　06:47　　山本伸氏（株式評論家）の注目銘柄。　　３４５７ハウスドゥ　は、高齢者市場向けに「ハウス・リースバック」を販売している。　自宅を売却後も一定期間住み続けられるこのシステムに、高齢化した団塊世代向けに絶大な潜在需要があると云う。

— iimura masao (@maekawadaipapa) April 6, 2019

2年縛りが無くて、プロに相談できるおすすめのリースバックはあるの？

ここまでメリット・デメリットを中心にまとめてきましたが、実際にどうすべきか、またどれくらいの売却額になるのか、今後の支払い自体は本当に滞りなく進められるのかなど疑問や不安は尽きませんよね。

そもそも初めての経験だし、やっぱり専門家に聞いて実際にどうしたらいいのかをじっくり相談しながら決めていきたいもの。

その場合にまず選択肢として検討したいのが「家まもルーノ」のリースバック専門コンシェルジュ。

わからない点、不安や疑問を全て個別に相談できるため使い勝手が良い点でおすすめ。

リースバックに対する口コミ

夫83歳、妻75歳の終活と相続問題の対応で活用

終活問題の大部分が解決できた。子どもたちも喜んでいると思う。特に売却後の処理（老後生活の充実、安定化、相続問題）で非常に嬉しいものであった。

家のローンが残っている中、子ども2人の大学進学資金が必要になったため

家に住みながら買い取ってくれるという広告に目が止まり気なっていましたが、まとまったお金が必要になり家の売却を考えていたが慣れない土地の生活が不安だった。そんな時にリースバックを使って子どもの進学も無事にできた。

病気になって資金繰りが悪化、どうにもならなくなったため

病気になったため資金の支払いがどうにもならず、リバースモゲージも断られて売却を考えていたが、家を変わらずにすんで主人とともに喜んでいます。支払いもほぼ済みました。