机上査定と訪問査定の違い。高く売りたければ訪問査定は必須

机上査定だけでは高く売れない理由

土地や家、マンションなどを売る際には、不動産屋の仲介を入れることになりますが、事前の査定方法には定義上2つの呼び方があります。一つは「机上査定」、もう一つが「訪問査定」。

読んで字のごとく、机上査定は物件を見ないで不動産屋が過去相場と照らし合わせて査定する方法。

これに対して訪問査定は、実際に売却予定の家や土地に来てもらって査定してもらう方法。

要するに不動産会社が物件を見ない・見るの違いでそれぞれ机上、訪問と呼び方が異なるだけで、査定をするという意味では同じです。

机上査定と訪問査定、どっちがいいのか?

言うまでもありませんが訪問査定のほうがより正確な査定価格を出せるため、売るならいずれにしても訪問査定は避けて通れません。

インターネットの一括査定サイトを使ってメールで連絡を貰ったとしても、参考にするだけならまだしも売ることが決まっているならいつかは不動産屋さんに来てもらうことが必要になります。

最終的にはどこかの不動産会社と媒介契約をすることを考えても、訪問査定は必須。

机上査定はどうやって行われているのか?

机上査定に限らず、訪問査定も含めて物件査定の要素は大きく分けて3つ。

  1. 過去の成約実績価格(相場)
  2. 近隣の類似物件の売却価格
  3. 市場の動向

1.過去の成約実績価格(相場)

これまでに売れた物件の価格を相場料金として参考にする方法。例えばマンションなら過去に売れた同じマンションの価格が参考になるし、一戸建てでも場所や条件的に近い物件があればそれが相場価格になります。

2.近隣の類似物件の売却価格

例えば土地だけを売る場合、周辺地域の直近で売れた土地の坪単価が相場になります。またそのマンション自体がこれまで売却した実績が無ければ、近隣地域の同じようなマンションが売れた時の価格が判断材料に。

3.市場の動向

不動産の価値自体は常に変動しているため、相場=価格設定とはならない場合があります。

例えば近くに駅ができたり生活に必要な施設やスーパーなどができたり、メディアなどで「住みたい街ランキング」に取り上げられたりすると変動したりもします。天変地異などの可能性もありますね。

逆に周辺の物件がゴミ屋敷で話題になるという不可抗力の外的要因で価格が下がったりもします。

逆に買ったときよりもどんどん価格が上がっているケースも不動産ならではです。

マンションの場合は机上査定でも大幅なブレは出にくい?

マンションの場合はそのマンション自体が売れた実績があるケースが多いため、机上査定と訪問査定との差が出にくいと言われています。

ただし南向きかどうか、窓から隣の壁が近いかどうか、眺望や階数によっては価格変動があり、特にタワーマンションなどでは上層階に行くほど価値があがるため、やはり最終的には訪問査定を受けるべきです。

机上査定には意味が無いのか?

結論から言うと、あなたがどうしたいかによります。売ることが決まっている場合は机上査定には意味がほとんどないと言って良いでしょう。

例えばとりあえず机上査定だけして、どれくらいの価格になるのかを把握してから売るかどうかを決める場合なら一つの指標として活用できますが、それでも訪問査定をしたことによってもっと価格が上がる可能性があります。

不動産屋ははそれぞれの会社で顧客を持っており、自分の顧客があなたのマンションや周辺地域の家を探している場合があると、多少相場よりも高い値段だったとしてもその物件を手に入れたがります。

机上査定に申込んだだけでは価格差が出にくい理由

仮に一括査定を使ったとしても、物件を見ないことには当たり障りのない相場価格を参考にして算出されるだけなので、どこの会社もそれほど価格差がない状態で見積もりが来る可能性が高くなります。

これが訪問査定になれば、どうしてもその物件を扱わせてほしいと希望する不動産会社がいるだけで、価格差が出やすくなるというメリットが出てきます。

だけど実際には買い主候補の人が価格を決めるのでは?

物件の売却価格は不動産屋が決めるのではなく、当然ユーザーの意向によって変わるため、車査定のように業者を呼べば呼ぶほど価格が変わるかと言われれば必ずもそうはなりません。

ただし、その不動産会社ごとに得意・不得意物件や強い・弱い物件があったりもします。

A不動産は土地に強いけど、B不動産はこれまでマンション売却の実績が断トツに高い、など。抱えている顧客層、ニーズが異なるからです。

その会社ごとの販売戦略やノウハウ、市場動向に対しての取り組み方に違いがあるのは当然。リフォームをして売るかどうか、この地域ならどんなリフォームがいいのかなど、正確に市場性を把握して適切な売り出し方ができる会社であればあるほど、当然査定価格にも変動が出るというわけです。

「訪問査定までしたら煩わしさとか電話ばっかり掛かってきてイヤだ」という場合

例えば一括査定を申込んだ場合、備考欄に「メールのみでお願いします」と書いても、不動産屋からは「実際に訪問させてください」「訪問しなければ正確な価格は出せません」などと返答が必ずきます。

でも、不動産会社はもちろん相場感があるので、大体物件をみたら「これくらいだな」というのは分かるのです。つまり、訪問しなくても価格はもう大体決まっていることが多いということ。

ではやっぱり机上査定だけでいいのでは?となりますが、実際に媒介契約できるかどうか分からない物件に対して始めから正確な金額は伝えません。

不動産会社もちゃんと考えている

業者だって色々戦略を持っています。ましてや一括査定ともなれば、他社も見積もりを出してきていることは知っているためなおのこと。

売る気が元々なくて煩わしいのが嫌な場合は机上査定だけでも構いませんが、売却を真剣に考えているならやっぱり訪問査定は必要、ということになります。

面倒くさがったら高くは売れない。複数の会社と話をしよう

訪問査定はいろいろと面倒、というのも分からなくはないですが、不動産を売る人で安く売れてもいいという人はいません。

100%の人がどうせ売るなら高く売れてほしいと思っているもの。それなら上述のように、会社によって得意不得意があることをあらかじめ踏まえた上で複数の不動産屋に査定依頼をしましょう。

少しの手間を掛けるだけで、数百万円の差額が出ることもザラにあります。それぞれの業者の話や戦略、強みや弱みをじっくりヒアリングして、「ここなら高く売ってくれそう」という会社を選んでみてください。

一括査定を使えば一度に1000社以上の不動産会社とアクセスできるできて実績も豊富なのでおすすめです。

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