おすすめの媒介契約は?契約前にチェックしておきたい7項目

おすすめの媒介契約と契約前のチェック項目

不動産を売却する際には必ず「媒介契約」を結ぶことになります。契約方法は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類。

どの媒介契約が良いのかは、売り主、買い主それぞれの立場や状況、考え方や可能性によって変わります。メリット・デメリットについてまとめてみました。

一般媒介契約の特徴とメリットデメリット

メリット

一番のメリットは複数の仲介会社と契約ができるため、間口を広げやすい点。他にも自分で契約者を探して契約する(自己発見取引)ことも可能。

デメリット

他社との契約があるため宣伝広告費を掛けてくれません。またレインズへの登録も任意になっているため知られづらいのが最大のデメリット。また売買に関する中間報告もありません。

一般媒介契約が向いてるのはこんな人

宣伝はしっかり行ってもらいつつ、自分でも買い手を見つけたい人、または見つけられる可能性がある人。

専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット

メリット

1社のみの仲介契約なため、しっかり宣伝広告をしてもらえる。また2週間に一回報告義務があるため状況を把握できる。さらに自己発見取引も可能。

デメリット

不動産会社によっては両手仲介(他社からの買い主を受け付けない)扱いされて売れづらくなり、結果安値で売らざるを得ない状況になる可能性あり。

専任媒介契約が向いてるのはこんな人

宣伝はしっかり行ってもらいつつ、自分でも買い手を見つけたい人、または見つけられる可能性がある人。

専属専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット

メリット

1社のみの仲介契約。自己発見取引もできない形態なので、不動産屋としては宣伝広告に一番力を入れやすい契約。窓口が完全一本化になるため煩わしさもない。報告義務が1週間に1回のため状況がより把握しやすい。

デメリット

専任媒介と同様、両手仲介を狙った囲い込みをされて安く売らざるを得なくなる可能性あり。契約する業者による。

専属専任媒介契約が向いてるのはこんな人

売買に関わる全てを任せて、さらにマメな報告を希望する人、またはそのことで常に監視、管理をしたい人。

媒介契約レインズ登録登録期日
専属専任媒介必要契約後5日以内
専任媒介必要契約後7日以内
一般媒介任意なし

どの媒介契約がおすすめか?

専任媒介が一番柔軟。信用があるなら専属専任もあり

その人の考え方や状況に大きく左右されるので一概には言えませんが、個人的には「専任媒介契約」がおすすめ。

専属専任でもよいのですが、不動産を売りに出したことで周りの知人、友人の方、お知り合いの方が「買いたい」と言い出すケースをよく見かけました。

専属専任契約だとこの場合個人売買ができませんし、専任媒介なら仲介手数料無しで売買することができます。

全く知人に売る予定も売れるような人脈もゼロで、下記に示す項目をチェックして本当に信用できる業者だと判断できれば専属専任媒介契約でも良いかもしれません。

両手仲介や囲い込みを避けることはできないのか?

大幅値下げで損をしないために

両手仲介をやられるとせっかく買いたい人が現れても不動産会社がそれを自ら食い止めてしまう、売り主にとってはとても迷惑極まりない行為。

また値こなしと言って、多少の利益を削ってでも販売価格を落として不動産会社の売上を大きくしようとする販売手法もまだまだ横行しています。

残念ながら、両手仲介による囲い込みをする業者は未だあと絶ちません。レインズでの禁止事項追加や国交省での「ステータス管理」導入によって、売り主への物件情報開示サービスを始めたりしていますが、浸透力はまだまだ希薄。

そもそも両手仲介をしたという証拠自体が出しづらいため、法的な効力も出せない状況です。

特に売り主としてやっておきたいのは、契約時に「私は両手仲介のデメリットをしっかり把握していますので、必ず片手取引を心がけて下さい。両手仲介が発覚したら即座に契約解除します」と伝えることです。

また物件を探していることを装って、普通に不動産会社で自分の物件を探してもらって下さい。そこで普通に話が進められるようでしたら囲い込みは行われていないと確認できます。

自分で行けない場合は、家族や知人に頼んでみるのも一つの方法です。

契約前にチェック!信頼できる業者を選ぶためのポイント7つ

売却成功の鍵は不動産屋の選定にあり

媒介契約は売買をスムーズに、そして成功に導くための一番大きなポイントになります。

信頼できて、高値で売却できるような不動産会社を選ぶためには、売主側の勉強も必須。

選ぶべき不動産会社の選定方法について、7つのポイントにまとめましたのでしっかりチェックしてみてください。

①高値売却のためにどんな戦略を立ててくれるのか?

売却価格の設定は相場を元に設定されるのが通例ですが、ただ相場から値段を決めるだけでは芸がありませんし、どこの不動産会社でもできます。

独自の戦略で市場動向や自社の顧客状況、宣伝方法や根拠ある価格設定を行ってくれるかどうかはもっとも重要な項目の一つです。

リフォーム提案もできるかどうかもチェック。

②売却に向けた戦略や手順の説明は行ってくれるか?

ほとんどの場合、売り主さんは住替えを行うことになります。

住替えを前提とした売却タイミング、売却代金はどれくらいになるか、ローン残高と頭金を踏まえた新居の購入、また引っ越しの時期などストーリーをしっかりと描いてくれる業者であることは必須です。

③売買に特化した独自ノウハウを持っているか?

「ステージング」という方法があります。これは簡単に言うと売却物件室内の見栄えを良くすること。

モデルルームのようにきれいなインテリアで飾り、スッキリ住みやすいい魅力的な空間を演出することです。このサービスを行ってくれるかどうかは事前に確認してみて下さい。

ステージングの方法によっては売れ行きに大きな影響をもたらすはずです。

④自社HP情報は充実しているか?また日々のアクセス数はどれくらいか?

地域に密着した不動産会社だったり、その地域で検索してグーグルやYahooなど検索エンジンで1ページ目に入っているかどうかはとても重要。

例えば「渋谷区 不動産会社」や「世田谷区 マンション 価格」など。もちろんアクセスしてそのHPは作り込まれているか、物件情報が見やすくなっているのかもチェック。

併せて「日々のアクセス数はどれくらいありますか?」と質問してみてください。できればアクセス解析の生データも見せてもらいましょう。

⑤インターネット広告を出しているか?また出してくれるか?実績は?

今の時代、チラシで物件が売れるほど甘くはありません。

ネットで検索してくるユーザーは日々増える一方。検索結果で1ページ目にいないのであれば、ネット広告を出すことでしっかりアクセスを得ることができます。

例えば「スーモ」「アットホーム」「ホームズ」など有名ネット媒体に広告を出すのも一つの方法。これまでの実績があるかどうか、また自分の物件もどこにどのように出してくれるのかも確認しましょう。

囲い込みの防止にも繋がります。

⑥売却後のトラブルにはしっかり対応してくれるか?未然に防ぐ措置を取ってくれるか?

高額売却だけがゴールではありません。

売ったあとにトラブルが発生する可能性もゼロではないため、例えばホームインスペクション(住宅診断)や瑕疵保険(かしほけん)の有無、住宅履歴情報など売り主の不安をしっかり解消してくれるかどうかもあらかじめチェックしておきましょう。

⑦税金に関する情報提供を行ってくれるか?

税金に関するアドバイスは税理士さんしかできませんが、その情報について資料やパンフレットなどを作成して提供することは可能です。

売却に関わる税金や相続などでも不明な点が出てくるため、それらの対応について情報提供してくれる会社であれば売り主としても助かりますよね。

媒介契約は売却の根本的な土台

ここまでチェックして、納得できる回答を得られたり、これまでの実績を確認することで安心感が得られれば、専任媒介や専属専任媒介契約を結ぶための大きな判断材料となりえます。

どこの不動産会社と契約を結ぶか、これが一番売却に影響を与えるため、売り主側もしっかり勉強して確認作業を行ってみてくださいね。

媒介契約に関する口コミや評判

媒介契約をしたくなる優良な会社と巡り合うためには

専任、または専属専任の場合は1社だけとの契約になりますが、その選定をするためにもできるだけ多くの会社に当たり、面倒でも話し合いと面談を重ねてどの会社と契約するかを決めるのが大切。

とりあえず適当に知り合いに頼んだり、近くの不動産会社や大手で有名な会社だけで話を進めてしまうと、格好のカモになることは避けられません。

一括査定を使って沢山の会社と接触することをおすすめします。

一括査定を使うなら、実績も豊富で信用の高い会社が運営しているところで申し込んでみましょう。

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